“不買了!不買了!”冷先生一邊說,一邊把手里還剩半截的煙頭狠狠地在煙灰缸里搓了幾下,熄了。作為一個業余的倒房客,他本想在濟南高燒的樓市中投資賺一筆,但看到種種怪現象:買一套房捆綁倆車位,愛買不買；各個樓盤吆喝開盤售罄,仍然雇人在街頭拉訪；明明只有百十套房源,非得認籌700多戶……他最終決定放棄湊熱鬧。

　　賣房炒股結果虧幾十萬

　　今年43歲的冷先生是省直一家大企業的中層負責人,之前無意中倒了一次房,輕松賺了100多萬。20年前,他住在單位分配的一套80平方米房里,有了孩子之后,老人過來幫忙,就明顯不夠住了。他就在開元山莊周邊尋找合適的房子,偶然的機會找到一個工頭出賣抵賬房,花了大約35萬元買了一套130平方米的房子,雖然是頂樓,但采光、戶型比老房子好多了。

　　冷先生說,他很快發現整天爬六層樓,老人身體吃不消,加上手里攢了點錢,又想換個住一生的好房子。2008年,他在中聯花園買了一套130平方米的房子,單價7000多元,當時朋友都說不便宜。

　　2013年,開征房產稅的消息瘋傳。手里有三套房子的冷先生坐不住了,趕緊把頂樓那套房以140萬的價格處理掉。“白住了12年,還凈賺100多萬!”

　　嘗到甜頭的冷先生發現,置業投資比其他渠道都要好。隨后,他用倒房賺來的第一桶金又在旅游路買了房,今年春天房價剛大漲,就趕緊轉手,轉投股市。然而股市紅火了一陣就急轉直下,終究沒有走出牛市的行情。冷先生不但分文未賺,還虧了幾十萬。而他賣掉的房子價格已經突破兩萬,一步走錯,上下賠了不少錢。

　　樓市升溫想要投資房市

　　“現在唐冶這么火,我兩年前就交了定金買唐冶的房子,后來覺得太偏,將來升值無望,就托關系又退了。要是等到現在,賺個百八十萬是很輕松。”冷先生說,這兩年自己考察過西客站、二環南路、化纖廠路等好幾個地方的樓盤,都沒有看好而放棄。

　　手里的閑置資金一直沒有找到好的投資渠道,存在銀行賬戶貶值,炒股賠錢,各種民間理財不敢碰。和很多中產階級一樣,他整天為財富縮水而焦慮。

　　看到濟南的樓市再次升溫,身邊有不少人買房半年就漲了一大截甚至翻番。冷先生心里又癢癢,股市行情一直不好,等待翻盤基本無望,投資或許要換個陣地了。

　　這樓盤賣房居然搭倆車位

　　中秋節前夕,他獨自來到東部蓮花山附近的一個樓盤。“前期聽朋友說,他們準備在這里團購房子,在正常售價的基礎上打9.7折。”在網上查了查位置,他就跑過去了。售樓處沒幾個人,他主動找了一個置業顧問,對方大致介紹了一番,看好的戶型單價基本上在13500元以上。

　　不過,一個很扯淡的土規定讓冷先生很是不解:100平方米以上的房子,每套必須捆綁兩個車位,100平方米以下的綁定一個車位,每個車位15萬元。“這不等于額外再掏30萬嗎?綁定一個車位還能理解,每家弄上倆車位,回頭怎么倒手?看出行情好了,開發商開始擺譜,強制玩搭售。”再看看那些愛搭不理的置業顧問,冷先生轉身走人。

　　一出售樓處,就有一個騎電動車的中年婦女湊過來打招呼:“您看房子呢?再到旁邊我們這個樓盤看看吧。”冷先生就納悶了,這種潛伏在別人家售樓處,滿大街拉人央求看房子的現象,前兩年樓市行情不好的時候才遇到。如今行情這么好,銷售人員都開始擺譜了,咋還有上門搶客的呢?到底是真火還是假火?

　　“我們有任務呢,每天60塊錢,得拉夠人頭,您就當幫我的忙了……”心一軟,冷先生決定跟這個大姐再看個樓盤。還沒走,又一個戴帽子的女子騎著電動車飛馳而來,一個急剎停下來。“你要買房子的話,跟我到西邊這個樓盤,價格保證比旁邊這幾個都便宜。”

　　冷先生愣住了,嘿!這兩家還搶上了。后來的“小紅帽”瞅瞅同行,很知趣地對冷先生說:“要不您先去看東邊的,我在路邊等著。”

　　單價1.8萬元愛買不買

　　“我先去了東邊的樓盤,售樓處一共五六個置業顧問,玩手機的,聊天的,沒人理我。”冷先生說,小紅帽到旁邊找了一個置業顧問,結果這名銷售人員直接扔過來一份戶型圖,繼續玩手機。

　　“這個140多平方米的戶型,多少錢?”冷先生問。

　　“18300。”對方很干脆地回答。

　　啊!冷先生差點跳起來,這個地方都快到港溝了,賣18000多?

　　置業顧問解釋說,這個樓盤剩下不到20套房子了,在前面這個小高層上,全是現房,沒多少房源,戶型也很好,反正就這個價。冷先生當時就琢磨:“估計他們把價格定到半年之后的水平,愛買不買,坐等漲價,能賣幾套算幾套。”他提出,既然是現房就過去看看。置業顧問表示,就在旁邊拐過去就是,自己去看吧。走出售樓處不遠,確實有個11層的樓,周邊一片雜草。“我要是買了這里的房子,恐怕一年半載都沒有升值空間了。”

　　炒房的機會成本　你得算算

　　“你不能說,今年1萬元的單價買了套房子,明年漲到1.5萬了,就賺了50%。投資炒房子是有機會成本的。”冷先生說,拿100萬買了房,就意味著喪失了拿100萬購買信托或者理財產品的收益。以信托為例,目前年化收益率大約8%-9%,也就是說,投資100萬,一年之后變成108萬元。三年之后大約就是124萬元。

　　房子絕大多數都是期房,兩年的建設周期,交房之后一般是一年的辦證周期,三年之內在沒有取得房產證的情況下是很難變現的。就算拿到房產證就轉手,增值稅(5.6%)、個稅(1%)、契稅(1%-3%),差不多稅費要扣減10%。另外,房子在變現的時候遠比其他投資方式困難。

　　冷先生認為,現在花100萬買套房,三年之后,起碼要漲到134萬才算保本,否則就不如買信托等其他投資渠道。房價現在已經瘋漲,具體透支了未來多長時間的升值空間還說不準,但三年之后是否還有34%的漲幅?

　　同事上月買11000,我買就到15000元

　　走出來,另外一個小紅帽還在路邊等著。冷先生又跟隨她去了西邊的樓盤。置業顧問表示10月開盤,價格還沒有定,預計會在一萬三四千元。“我打聽了一下,首次開盤的價格是8000多。現在下手,不合適。”冷先生打了退堂鼓。

　　他又來到附近另外一個樓盤,置業顧問格外熱情,稱前一周賣出180套,均價在14500元-15500元之間,預計下一批房源會再漲點。這讓他心里很不爽:“我同事是上個月首次開盤買的,單價11000元左右,一個月之后就漲到這個價,再漲還有多少空間?”

　　猶豫中,他看到對面還有一家售樓處,就抱著萬一碰到個“價格洼地”的想法走了進去。環境、戶型、產品都非常符合自己的目標,價格雖然也不低,但是開發商口碑不錯,相比之下算是“上上簽”了。

　　置業顧問提醒冷先生:10月開盤一共就140套房源,現在認籌已經排到500多號了,估計最多能有機會選到頂樓和一樓的房源。前兩天,售樓處又表示,排隊的意向客戶已經超過了700人,即便排上號,肯定也沒戲。

　　買期房等3年成本太高

　　冷先生并沒有放棄,第二個周末,他又跑到龍鼎大道。龍洞附近的一個樓盤,140平方米左右的花園洋房單價預計要到25000元。“這都趕上中央商務區的價格了,一套總價350萬,一是占用資金太多,二是將來不太好出手。”冷先生決定放棄。

　　在龍鼎大道東側,他又看上了滿意的房子,單價18000元左右,2019年交房。三年的等待期,即便是交房之后馬上就賣,每平方米賣到接近21000元,才能保本。“一套房子250萬,就是投資信托,每年也能有20萬左右的收益,三年就是60萬,貸款還有不少利息支出。這個投資的機會成本太高。”

　　唐冶地王、萬達簽約、濟鋼搬遷等東部利好頻傳,冷先生忍不住去考察了一番邢村立交橋附近的幾個樓盤,“賣1.6萬的基本上就是砸一個算一個,賣六七千的小開發商不靠譜,弄不好就可能爛尾。”他最后在一個新樓盤排隊認籌,所有人都打算搶個首次開盤的底價,交錢都得排長隊。開發商遲遲不定價格,一共1200套左右,現在已經超過2000人在排隊了。“價格看樣子要超過我的心理預期。市場已經失去理智了,你們搶吧。”

　　（生活日報記者 趙國陸）