12月11日,中國指數研究院發布2016年11月全國百城住宅價格指數。據統計,濟南10月新建住房房價漲幅為2.89%,而濟南9月份房價漲幅4.18%,10月份漲幅下跌1.29%,而11月,濟南房價均價10394元/㎡,新建住宅價格環比上漲1.87%,漲幅再降1.02%,連續兩月連降。

　　國家統計局13日發布數據顯示,繼10月份之后,11月份全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落。重點城市房地產市場成交呈集體降溫之勢。 　　

　　2016年,在多地房價出現非理性上漲之際,熱點城市開啟調控,9個月內三調樓市:3月開始陸續在一二線城市提高二套房首付比例,升級“限外令”“限價令”等；國慶前后,全國20多個城市集中重啟限購、限價、限貸,整頓規范樓市秩序；11月以來,超過10個城市繼續收緊調控,提高購房資格或貸款門檻等。

　　嚴控之下樓市透出哪些新走勢? 　　

　　走勢

　　重點城市成交環比跌2成　

　　2016年,“恐慌式搶房”在多個城市蔓延,全國樓市成交量價齊升。國家統計局數據顯示,1-11月份,全國商品住宅銷售面積同比增幅近25%,銷售金額增長接近40%。 　　

　　10月份70個大中城市中,新建商品住宅價格同比上漲的城市有65個,占比超過九成；而在去年年底,這一比例僅為三成。 　　

　　伴隨著樓市虛火上升,調控也逐漸加碼。從3月份開始到11月底,樓市調控歷經三輪調控。首先,上海和深圳等一線城市,以及南京、蘇州、廈門等城市提高購房門檻和貸款門檻。國慶前后,全國20多個城市密集出臺調控措施,通過限購、限價、限貸、整頓規范房地產市場秩序等進行調控；11月以來,杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎上進一步收緊了樓市政策,進一步提高購房資格或貸款門檻。

　　密集的調控政策逐漸扭轉了房地產市場預期。易居研究院數據顯示,11月全國重點城市樓市成交環比下跌超過20%。一線城市成交全面下滑,15個二線城市中有10個下跌,其中杭州、蘇州和南京的跌幅均超過50%。 　　

　　房價漲幅也持續收窄。中原地產研究發現,從市場價格看,多地都明顯出現了前期虛高價格的二手房房源大幅降價的現象。其中,深圳二手房價連續2個月下調,南京二手房價出現19個月以來首次下調。

　　業內人士分析認為,在因城施策的政策框架下,大中小城市房地產市場將繼續明顯分化。穆迪副總裁曾啟賢預計,2017年熱點城市雖然需求暫時受抑,但住房供應短缺的局面難以在短期內扭轉,因此房價繼續上漲的壓力仍然存在。但隨著成交回落,未來整體房價漲幅將逐步收窄。

　　去庫存

　　效果顯著分化加劇　　

　　國家統計局數據顯示,11月末,商品住宅待售面積40457萬平方米,比10月末減少582萬平方米,同比下降8.2%。 　　

　　瑞銀證券首席經濟學家汪濤認為,2016年去庫存效果顯著,但市場分化明顯。“當前三四線城市的存量情況分化明顯,有相關產業依托和靠近一線城市的多數城市對人口有一定的吸引力,房地產市場需求旺盛。如東莞、惠州、昆山和廊坊等三四線城市的庫存去化周期已在15個月以內。而多數東北、中西部三四線城市則由于過去幾年盲目供地開發,一些住房產品存在品質低且同質化嚴重問題,銷售速度跟不上庫存增加速度,庫存消化周期在22個月以上,壓力依然不小。” 　　

　　新城控股高級副總裁歐陽捷表示,“在分化加劇中去庫存”依然是2017年樓市“主旋律”。2017年樓市調控的首要任務仍是去庫存,三四線城市由于庫存壓力高企,市場表現依然疲軟,預期未來較長時間內政府都將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價仍下跌的城市,在去庫存政策刺激下成交量或有望提升。 　　

　　去杠桿

　　銀行普遍收緊房貸

　　與往年樓市反彈有所不同的是,今年部分城市房價暴漲、地王頻出,與金融杠桿的撬動關聯密切。 　　

　　2016年房地產市場供需兩端加杠桿現象顯著。央行最新數據顯示,2016年前三季度人民幣新增貸款增加10.16萬億元,同比多增2558億元。其中個人住房貸款累計新增3.63萬億元,同比多增1.8萬億元,增幅接近50%。部分購房者不僅將信貸杠桿用到極致,還利用首付貸等違規金融手段購房,進一步推動了房價上漲。 　　

　　記者調查發現,今年房價上漲較快的城市,包括其周邊輻射區域均出現貸款約束性政策。如20余城出臺的調控政策中,多數降低了最高貸款成數及額度,并重啟限貸政策。上海等熱點城市擴大了二套房的認定范圍,只要曾有貸款記錄就認定為二套房,同時還提高了二套房的公積金貸款利率。 　　

　　此外,從銀監會到地方商業銀行,目前已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀行審慎評估借款人家庭償債能力,防止信貸等各類資金,尤其是理財資金違規進入土地市場等。 　　

　　中信證券預測,2017年國內銀行可能將控制房貸增速,有選擇性地放貸。中原地產分析認為,本輪限貸政策將快速抑制熱點城市房價上漲態勢,一旦房貸額度收緊,部分房企將以價換量,很多城市將可能出現房價下調。 　　

　　土地市場

　　地王頻率明顯衰減

　　今年以來,高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現,地價高于周邊房價現象普遍。中原地產數據顯示,截至11月底,今年全國土地溢價率超過100%的高價地超過240宗,為上一個“地王高峰”2013年的3倍之多。 　　

　　國家統計局數據顯示,1－11月,全國土地成交價款7777億元,同比增長21.4%。前50大城市中有10個城市賣地金額同比翻倍,50大城市樓板價均價漲幅高達43%。 　　

　　綠地集團一位高管表示:“往年開發商拿地基本都是靠自有資金和開發貸款,今年首次出現拿地‘配資’現象。寬松的貨幣環境導致土地市場資金過剩,不少城市地價泡沫明顯。” 　　

　　一位開發商坦承,“2017年樓市銷售不會像今年一樣火爆是大概率事件,拿了地王的企業都將面臨入市難題。對于溢價率超過100%的項目來說,如果房價在未來1－2年內漲幅上不去,其資金鏈風險就很大。”

　　目前,調控政策在土地市場也初步見效。由于政府供地條件愈加嚴苛,房企競地也趨于謹慎,高價地出現的頻率近期明顯衰減。中原地產研究中心統計數據顯示,9月底以來,全國地王數量明顯減少。總價在10億元以上、溢價率超過100%地塊,在10月僅出現17宗,11月只有15宗,為8－9月的三分之一。受訪的開發商均表示,受到整體政策環境的影響,未來拿地將更加理性。