二手房市場彌漫觀望情緒，日前有中介進舜玉小區攬客戶。 記者羅曉飛 攝

　　12月18日，國家統計局公布11月70個大中城市住宅銷售價格統計數據，深圳、成都、上海、北京、無錫等11個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，部分非熱點二三線城市房價漲幅仍在擴大。

　　濟南新房價格則是環比下降0.1%，這是自今年8月以來的四連跌;二手房價格五連跌，環比下跌0.2%。新房、二手房價格雙雙連續多月微跌，是不是意味濟南房價進入下行通道?剛需該不該出手呢?

　　上次房價四連跌，還是3年半前

　　統計數據顯示，2017年8月至11月濟南新房價格已四連跌，上一次出現四連跌還是在2014年。2011年全國樓市向好，在房價一片“漲聲”中，2012年7月到2014年3月，濟南房價連續微幅環比上漲21個月，在2014年4月持平后，又從5月連續11個月環比微幅下降。當年10月環比五連跌后，以當時樓市均價8600元/平方米來算，買套100平方米的新房子要比2013年同期少花1萬元左右。

　　2015年4月，新房價格環比持平。從當年5月開始，新房價格漲跌互現，進入調整期。從當年8月至2016年11月新房價格環比連漲16個月，開啟一輪上漲過程。2016年八、九月，價格環比漲幅達到3.2%、5.2%，此后政府重啟限購限貸政策，止住漲幅。

　　2016年12月新房價格環比下跌0.3%，2017年1月環比微跌0.1%。兩連跌后，2月環比持平，3月環比漲0.6%，此后濟南出臺最嚴樓市調控政策，漲幅收窄，4月至7月在熱點區域一房難求的行情中開啟了五連漲，環比漲幅分別為0.4%、0.5%、0.2%、0.1%。8月至11月，受最嚴調控影響開始一輪四連跌。其中，8月環比跌0.3%，9月出現環比下降0.6%的年內最大跌幅，10月環比跌0.2%，11月環比跌0.1%，但跌幅在收窄。

　　電話賣房的多了，流動廣告車也多了

　　細心的市民可能注意到，近期房產營銷電話越來越多，有的是賣新房，有的是二手房中介，還有的是賣公寓。“每天能接到多個營銷電話，是不是樓市開始降價了?”市民牛先生有時一天接到十多個營銷電話，不勝其擾。

　　不光房產營銷電話多了，街頭賣房的流動廣告車也開始多起來。12月14日，東部大盤萬達城首次認籌，位于雪山片區、唐冶片區的幾個樓盤雇傭的流動賣房廣告車來回在經十東路萬達營銷中心門口轉悠，打出“同樣價格住裝修小高層”的廣告。當時，萬達城認籌均價在14500元/平方米。12月16日，記者看到，市中區一家樓盤的流動賣房廣告車不時在臥龍路邊走走停停，宣傳“低總價帶裝修”的公寓。

　　開發商開始“立體轟炸”營銷，與上半年市場一房難求形成鮮明對比。那么，繼2014年后濟南新房價格再次四連跌，會不會意味著房價進入下行通道?

　　對此，山東中原地產投資顧問總監薄夫利認為，目前新房價格四連跌只是短期數據，還不能判斷房價進入下行通道，起碼得有連續10個月的統計數據才能支撐。從統計數據來看，上一次濟南房價四連跌從2014年5月直至2015年3月，連續11個月維持跌勢，成為一次明顯的“熊市”。

　　山東世聯怡高總經理朱江也認為，目前濟南房價四連跌主要是限價政策等因素共同作用所致，還沒有進入降價通道。同時，判斷市場走向還要以二手房房價作為重要參考依據，當前二手房的成交價格沒有明顯下降。

　　有二手房經紀人朋友圈里改賣服裝

　　11月濟南二手房環比已是五連跌，再次下降0.2%，較上月擴大0.1個百分點。濟南房地產網數據監控中心統計數據顯示，11月二手房掛牌均價為16752元/平方米，比10月略有下降。

　　業內人士認為，目前濟南二手房成交價格的“下行”尚屬局部現象，像東部歷下、高新等熱點區域，房子因為集中了各方面優質資源而受追捧，受限價政策影響，上述熱點區域的新房價格低于二手房價格，造成二手房交易量下降，但價格還是比較堅挺。而在一些非熱點區域，部分置換房業主著急籌錢，心理價位開始松動，在中介掛牌降價出售現象不在少數。

　　某房產連鎖店天橋區一門店店長告訴記者，他們店里近期成交量不高，主要是小戶型剛需客戶多一些，由于客戶觀望多，二手房成交周期長，有些置換型的業主撐不住了，大戶型房源不太好賣。記者注意到，近一個月以來其在微信朋友圈發布的房源多以新房為主。不僅如此，有的二手房經紀利用手里積攢的客戶資源，早已開辟“副業”——做“微商”，微信朋友圈里已不再發布二手房源信息，開始賣服裝。

　　進入11月以后，二手房市場迎來淡季，一些門店客戶到訪量減少，房產經紀開始在小區擺攤賣房，招攬客戶。前不久，記者在舜玉公園廣場看到兩名房產經紀人“練攤”，偉東新都小區的一套面積140平方米左右的三室兩廳掛牌價305萬元，比起上半年同戶型、同面積的房源低了30多萬元。

　　剛需該不該出手，業內分析挺謹慎

　　新房、二手房價格分別四連跌、五連跌，不過，從同比看，11月新房同比上漲僅為0.3%，表明經過一年的樓市調控后，濟南樓市價格已趨于穩定，與去年同期價格相差不大。

　　目前，從上周東部熱點區域樓盤加推去化來看，單價低于1.5萬元的剛需盤還是維持高去化率，開盤即告售罄。其他一些剛需樓盤去化率在90%以上。

　　不過，上周認籌被緊急喊停的萬達城雖然是剛需的價格，卻在操盤上走的是“全款”路線。“價格沒問題，就是為急于完成業績玩砸了。”有業內人士分析，萬達半年蓄客量非常大，2700多套房源要是都全款的話業績能完成二三十億元，但不符合“房住不炒”的精神，今年年底前開盤有點懸，預計接下來還是走“拿證—交首付—辦貸款”的常規操盤路線。

　　對于剛需族來說，在當前新房價格漲幅四連跌的背景下該不該出手呢?一業內人士認為，當前房價走勢對剛需來說不能算太合適，不妨等一等。他認為，今年拍地較高的項目明年上市，由于拍地成本高，但受限價政策影響，開發商為了完成全年業績，銷售價格不一定很高。朱江則認為，2016年的低價拿地的項目都被限價了，像唐冶今年8月土拍樓面成交價在12000元—14000元，多個樓盤新房加推售價卻低于這個價格區間，對有自住需求的剛需來說是個利好。